¿QUÉ ES EL USUFRUCTO Y QUÉ ES LA NUDA PROPIEDAD?
Antes de cualquier cosa, es importante entender que al constituir un usufructo, automáticamente surge la nuda propiedad.
El USUFRUCTO es el derecho que alguien otorga a otra persona sobre un bien inmueble para que éste lo use y se beneficie de los frutos naturales o civiles. Es decir, si usted tiene una casa y no desea venderla ni arrendarla, puede constituirle un usufructo a otra persona para que haga uso de ella como usufructuario y usted quede como nudo propietario; el usufructuario es titular de un derecho real que no implica el pago de ningún canon mensual al titular de la nuda propiedad, a diferencia del arrendatario quien es titular de un derecho personal a usar el inmueble pero también es titular de una obligación de crédito que es el pago de una mensualidad al propietario. De esta manera el usufructuario debe conservar la integridad del bien que usufructúa; lo que significa que si la propiedad recibe algún tipo de renta, va directamente al usufructuario.
El usufructo se puede realizar a beneficio de una o más personas, dependiendo el caso.
Existen dos tipos de usufructo:
- Usufructo Vitalicio: El cual se extingue hasta que el usufructuario muera.
- Usufructo Temporal: Su duración es por un tiempo determinado, y se acuerda al momento de constituirse.
El usufructuario tiene pleno derecho al goce del bien, sin embargo no lo tiene sobre el dominio del mismo. El nudo propietario tiene el dominio legal del mismo, pero no puede gozar ni usar físicamente el bien.
Hay diferentes motivos por los cuales el usufructo se puede extinguir como:
- Cumplimiento de la condición o del plazo.
- Muerte del usufructuario.
- Invalidación del acto por el cual se constituyó.
- Consolidación del derecho de propiedad y usufructo.
- Renuncia del usufructuario.
Las propiedades bajo usufructo pueden ser embargadas y rematadas. Frente a estas situaciones, el usufructo debe ser respetado a pesar de que cambie el propietario de la nuda propiedad, el usufructo no sufre ninguna perturbación.
Si el usufructuario renuncia los acreedores de éste pueden oponerse legalmente a su renuncia.
Si la propiedad se remata el comprador debe respetar el usufructo y conservarlo hasta que el plazo establecido se cumpla. Es importante tener en cuenta que al momento de rematar, el usufructuario tiene prelación ante la compra del bien.
Luego del fallecimiento del usufructuario, la o las personas que quedaron en un inicio con la nuda propiedad pueden acceder con plenitud a la misma, es decir, la nuda propiedad se convierte en propiedad plena y pueden disponer, grabar o hipotecar sin restricción alguna.
Tanto el usufructo como la nuda propiedad deben estar inscritos en la oficina de instrumentos públicos para que tengan efecto y validez.