Actualizacion de area y linderos. El artículo 103 del Decreto 960 de 1970, Estatuto del Notariado, determina que:
“La corrección es enmendar la comisión de un error en la descripción del inmueble, mediante el otorgamiento de una escritura pública aclaratoria suscrita por el titular del derecho de dominio. Por su parte, la actualización es el ejercicio de ajustar el área y/o linderos de un predio al tiempo presente por las variaciones sufridas en el transcurso del tiempo.”
Aunque para algunos pueda parecer que corregir y/o actualizar ciertos datos de un inmueble no es trascendental, aclaramos que por razones de seguridad en las negociaciones relacionadas con inmuebles es de suma importancia hacerlo. Por ello, desde el año 2010 la Superintendencia de Notariado y Registro, en conjunto con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, han venido evolucionando un proyecto encaminado a certificar que un predio existe tanto jurídica como físicamente, correlacionando la información con la que cuentan las entidades de Catastro, con el objetivo de que los datos se ajusten a la realidad.
Esencialmente, de lo que se trata es que al actualizar y corregir se constate que los datos se ajusten al área y/o linderos del inmueble que aparecen relacionados en los respectivos títulos que se encuentren inscritos en las Oficinas de Registro del lugar de ubicación del mismo y que, asimismo, correspondan con la que está en poder de las autoridades catastrales, previo estudio técnico y visita de campo que se concreta en una resolución catastral con la cual se expide un certificado que es requisito indispensable para conferir la Escritura Pública del predio.
¿En qué casos se hace la aclaración y en cuáles la actualización?
Cuando se trata de aclarar área y/o linderos de un predio es porque, a pesar de contar con linderos claros en los títulos de dominio que se encuentran debidamente inscritos en el folio de matrícula inmobiliaria, el área expresada en éstos fue computada incorrectamente y, ante este evento, la autoridad catastral inspecciona el inmueble y corrige el error, si lo hay, en el documento respectivo, sin cambiar los lindero, y emite el certificado catastral para que se constituya la escritura pública donde conste la corrección del área.
Si lo que se pretende es la actualización del área y linderos hay que analizar dos coyunturas:
- Los linderos son imprecisos en lo que respecta a la medida usada para su cálculo, porque se utilizó un sistema métrico costumbrista, por antigüedad, por razón del paso del tiempo y/o por los cambios físicos del terreno, lo cual dificulta la constatación de ellos.
- Los linderos existen y se pueden examinar en el predio, pero es necesario modificar su especificación de elementos naturales a señales topográficas que hagan más detallada su ubicación.
Cabe señalar que la actualización no procede cuando la intención del interesado es alterar el área, modificar la configuración del inmueble o el desplazamiento del mismo, por lo que se realiza un proceso de corrección donde acredite que es el titular del dominio y que se encuentra inscrito en la respectiva oficina de registro de instrumentos públicos. Esto se hace para impedir el injustificado crecimiento de algunas áreas y que se añadan predios.
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