ARRENDAR UN INMUEBLE SIN CONTRATO
El arrendamiento en Colombia es uno de los temas más controversiales entre arrendador y arrendatario por la falta de contrato donde se determinen las cláusulas que lo regirán y las penalidades que habrán en caso de incumplimiento de alguna de las partes, tema que elegimos para nuestro artículo de hoy.
¿El arrendamiento verbal configura un contrato?
Un contrato de arrendamiento puede verbal o por escrito y verbal, pero, desafortunadamente, en el caso del verbal sólo es un simple acuerdo que está basado en la palabra de cada una de las partes y el cual, a futuro, desencadena una serie de inconvenientes que resultan difíciles de solucionar. Por ello, lo recomendable es, siempre, suscribir un contrato por escrito y así evitar futuras complicaciones.
¿Qué riesgos se corren al arrendar un inmueble sin contrato escrito?
- Para el arrendador:
- En el contrato verbal no se sabe a ciencia cierta cuál es la fecha de vencimiento del contrato y se corre el riesgo que el arrendatario no desocupe el inmueble en la fecha que el arrendador lo solicita; asimismo, como no hay prueba escrita del canon de arriendo, ni del plazo para su pago, el arrendatario puede incumplirle el valor y la fecha de pago.
- Riesgo mucho más peligroso para el arrendador es que el arrendatario quiera quedarse con el inmueble alegando posesión por prescripción adquisitiva, luego de 5 años de permanecer en este.
- Para el arrendatario:
- Corre el riesgo que el arrendador le solicite el inmueble antes de la fecha de vencimiento “acordada verbalmente”. Además, en caso de reparaciones que correspondan al propietario del inmueble, por no existir contrato escrito, el riesgo es que el arrendador no asuma los costos de estas.
¿Cómo desalojar a un inquilino que no tiene contrato de arrendamiento por escrito?
En este evento, como no se puede probar que la fecha de vencimiento del arrendamiento se cumplió, si el inquilino es de mala fe no querrá desalojar el inmueble y permanecerá en ella todo el tiempo que quiera y, puede ser, sin pagarle al arrendador el canon de arrendamiento.
Qué puede hacer el arrendador:
- Acudir a un centro de conciliación con el fin de llegar a un acuerdo con el arrendatario donde se levantará un acta que señale la fecha en que el arrendatario deba entregar el inmueble, la aceptación de parte de éste de los valores adeudados y la fecha en que se los pagará al arrendador.
- Cuando no es posible la conciliación, el arrendador puede tratar de rehacer notarialmente el contrato de arrendamiento con la firma de 3 testigos que darán fe de que el contrato verbal existe y que los que habitan en el inmueble lo hacen en calidad de arrendatarios. Luego de hacer esto, puede iniciar un proceso judicial de restitución de inmueble adjuntando el documento notarial.
¿Cómo se prueba que existe un contrato de arrendamiento?
Cuando no existe un contrato de arrendamiento por escrito, para probar su existencia es necesario contar con testigos y con los documentos que demuestren la existencia de un arrendamiento entre las partes como son los recibos de pago de canon o de consignación del valor de éste.
¿Qué derechos del arrendatario cuando no hay contrato de arrendamiento por escrito?
- Inicialmente, los derechos son los mismos que si existiera un contrato de arrendamiento por escrito pero, en caso de presentarse conflicto con el arrendador, son los derechos mínimos que otorga el contrato como tal, artículo 8 de la Ley 820 de 2003:
- El arrendatario tiene derecho a que el arrendador le entregue el inmueble en buenas condiciones para ser habitado y a que ni el arrendador o terceros le perturben el arrendamiento.
Nuestra recomendación es que, siempre, se suscriba un contrato de arrendamiento por escrito, pues hay arrendatarios o inquilinos que aprovechan la falta de contrato para alegar la posesión del inmueble y, para ello, van construyendo los elementos que le sirvan para probar la posesión, por ej. hacer adecuaciones en la vivienda, pagar en efectivo y sin recibos de pago, actuar ante los demás como verdaderos propietarios del inmueble y pagar el impuesto predial, entre otros más.
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