Son los porcentajes o derechos de participación que le corresponden a cada propietario de bienes privados en relación con los bienes comunes del conjunto o edificio de propiedad horizontal.
Los coeficientes deben delimitarse en el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal y, así mismo, diferenciar el porcentaje de cada inmueble que determinará los derechos de participación en la Asamblea General de propietarios y que serán esenciales para calcular las cuotas ordinarias y extraordinarias para el pago de la administración.
Para comprender lo anterior, supongamos que todos los inmuebles cuentan con la misma área en metros cuadrados de tal forma que, usualmente, se les asignará una cuota de administración con el mismo valor; mientras que si hay unos inmuebles más grandes que otros, imperiosamente los coeficientes de propiedad van a variar y serán diferentes valores en la cuota de administración. Pero, si es necesario, la Asamblea de Propietarios podrá fijar libremente un aumento de cifra en estas cuotas dependiendo del porcentaje a incrementar en las expensas comunes que, a su vez, se sujetan al cálculo de los incrementos sobre servicios públicos, vigilancia, salarios de empleados de la Copropiedad; reparaciones de bienes comunes como pasillos, ascensores, jardines, parqueaderos; lo que va a determinar en últimas el porcentaje en que deben aumentarse las expensas comunes y, consecuentemente, las cuotas de administración con base en el presupuesto aprobado.
¿Cómo se calculan los coeficientes de Copropiedad?
Se calculan con base en el área privada construida de cada copropiedad del bien de dominio particular, en relación con el área total del conjunto o edificio de propiedad horizontal, Art. 25 Ley 675 de 2001.
El Art. 26 de la mencionada Ley especifica la forma en que deben calcularse los coeficientes de Copropiedad:
- En los edificios o conjuntos residenciales, se calculan según la participación del área privada construida de cada bien de dominio particular, en el área total del edificio o conjunto.
- En los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto (Locales y/o vivienda), se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
- En los parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
- El área privada libre del edificio o conjunto, se establecerá en proporción al área privada construida; sin embargo, se deberán indicar los factores de ponderación usados en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Cómo se modifican los coeficientes en Propiedad Horizontal?
Conforme a lo establecido en el Art. 28 de la Ley 675 de 2001, se modifican y en caso de presentarse algunas situaciones particulares.
No sobra advertir que existen diferentes formas de medir y especificar la superficie de una vivienda. Sin embargo, las constructoras en Colombia no informan suficientemente a sus clientes sobre los espacios de sus proyectos; por tal razón, se presenta la situación que en las escrituras del inmueble los metros se refieran en tres criterios: Área construida, área privada y área total, lo que puede alterar el tamaño del inmueble hasta en un porcentaje del 25%. Por ello, consideramos esencial comprender la diferencia entre estos conceptos para diferenciar claramente los espacios de la vivienda que se desea adquirir:
- Área Privada: Superficie que se puede pisar dentro del inmueble, hace referencia a todo el espacio interior de la vivienda, quedando excluido el ocupado por columnas, falseados, ductos, muros estructurales (Considerados bien común) que estén ubicados dentro del lindero del inmueble.
- Área Construida: Corresponde a la superficie total del inmueble (Incluye todos los metros cuadrados que se encuentran dentro del perímetro de la vivienda) que, contrariamente al área anteriormente mencionada, incorpora los elementos adicionales como ductos, muros divisorios y de fachada, los cuales no forman parte del espacio útil del inmueble.
- Área Total: Extensión que se incorpora en el Registro público de la propiedad, comprendiendo el área habitable y las áreas comunes del conjunto o edificio.