En los conjuntos o edificios de propiedad horizontal se presentan problemas entre los copropietarios, o entre ellos y alguno de los órganos de control de ésta que pueden llegar a perturbar la tranquilidad de los vecinos, por lo que la Ley 675 de 2001 reglamentó la figura del Comité de Convivencia, más no de forma obligatoria, como un mecanismo que sirva de intermediario presentando fórmulas de solución encaminadas a dirimir los conflictos y fortaleciendo las relaciones de la comunidad residencial, evitando el tener que acudir directamente a la Policía, a un Centro de Conciliación, o al Juez.
La causa principal de estos conflictos es la intolerancia que se presenta en los copropietarios y residentes, la falta de pertenencia a la Copropiedad, por desconocer el Reglamento de Propiedad Horizontal, lo que se señala en el Manual de Convivencia y en el Código Nacional de Policía.
El Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 señala al Comité de Convivencia como la primera instancia a la que se debe acudir para la solución de conflictos, por ser más expedito, presentando fórmulas y alternativas para dirimirlo. Asimismo, determina que las consideraciones de éste se dejen plasmadas en un acta, que será archivada por el administrador de la P.H. y firmada por las partes y por los integrantes del comité; siendo gratuita su colaboración.
Este comité será elegido por la asamblea para un periodo de un año y estará integrado por un número impar de tres o más personas, tal como lo establezca el reglamento, su función no es la de imponer multas o sanciones, sino de sugerir medios de conciliación.
Para que este comité opere debe hacerse por intermedio del administrador de la P.H., quien procede a citar al Comité de Convivencia y a las partes en conflicto; al finalizar la reunión se levantará un acta que contenga como mínimo la fecha en que se efectuó la conciliación, nombres de los intervinientes, el conflicto y la solución o soluciones planteadas por las partes, su aceptación o no, los compromisos que adquiere cada uno y debe quedar firmada por todos los que hicieron parte de ella.
Posteriormente, se espera que los compromisos que adquirieron las partes dentro de la conciliación sean cumplidos porque, de lo contrario, serán sancionados por el Consejo de Administración, tal como lo determine el Reglamento de propiedad horizontal.
El Manual de Convivencia: Es el que contiene todas las disposiciones que garanticen una sana convivencia de los residentes, propietarios, tenedores, visitantes y que regula temas como requisitos y horarios para piscina, gimnasio, horarios del salón comunal para fiestas, uso de parques entre otros y el señalamiento de los respectivos “castigos” por el no cumplimiento de su normatividad, sin que vulneren derechos fundamentales, ni que estén por encima de lo dispuesto en la Constitución Política.
A pesar que la Ley 675 de 2001 no se refiere específicamente al Manual de convivencia esto no es óbice para que no se pueda constituir dentro de una P.H.; pues éste sirve para sancionar obligaciones no pecuniarias (cuotas ordinarias y extraordinarias), ya que es el administrador el encargado de realizar las acciones de cobro.
Concluyendo, si los copropietarios de Edificios residenciales hicieran uso del Comité de Convivencia para solucionar sus conflictos, se evitarían desmejorar su calidad de vida y fortalecerían lazos de convivencia y respeto con los demás copropietarios.