¿Cómo se establece o define el cánon de arrendamiento?
Dentro del contrato de arrendamiento se requiere que las partes especifiquen las cláusulas que consideren pertinentes para el buen desarrollo del contrato, pero una de las que más los inquieta es la determinación de la cifra que se constituirá como cánon del inmueble objeto del contrato, el porcentaje de incremento y su forma de pago.
La sugerencia ideal para toda persona que esté pensando en arrendar un inmueble para vivienda, oficina o local donde no sea posible determinar fácilmente su valor (porque no se encuentra dentro del mercado) es la de acudir a un avaluador profesional que señale el valor que se le atribuirá como cánon de arrendamiento, con el fin de evitar menguar su rentabilidad, demorar el cierre de un negocio, o que no se logre llegar a un acuerdo con un cliente.
Si no consigo el avaluador, ¿Cómo logro determinar el cánon de arrendamiento que debo cobrar al arrendatario?
- Corresponde, por parte del arrendador, tener en cuenta que ese cánon no debe superar el 1% del precio que el inmueble tiene en el comercio, lo cual no aplica para otra clase de propiedades como los locales comerciales, por ej.
- Elaborar un formulario con información concerniente a la propiedad como clase de inmueble, años de construcción, área, estrato, número de dependencias, parqueaderos, depósito, los servicios públicos con que cuenta, y un posible precio del arriendo, entre los más importantes.
- El paso a seguir es comunicarse con los encargados o la inmobiliaria que tienen en arriendo inmuebles similares en la misma zona e indagar toda la información de la planilla que se realizó, anotándolos en la misma.
- Debe hacerse la investigación con un número importante de inmuebles para que el cálculo sea lo más objetivo posible.
- Posteriormente, se clasifican las propiedades investigadas con características similares al que se está tratando de dar un valor de cánon.
- Finalmente, debe dividirse el precio de cada una por su área y obtener los valores para luego sumarlos y dividir el resultado entre el número de viviendas, el cual servirá de base para fijar un valor del cánon de arrendamiento del que no se tenía idea.
En caso que se pida un descuento en la negociación del mismo, lo sugerido es que el precio base esté un 10% por encima del valor que se tenía pensado, para no verse presionado a rebajar el precio inicial perdiendo dinero y desagradando al posible arrendatario.
En los primeros días del mes de enero de cada año, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) se encarga de informar la variación anual de IPC (Índice de Precios al Consumidor) del periodo inmediatamente anterior para que, con base en ese indicador, en el caso que nos interesa, tanto arrendador como arrendatario sepan de antemano el incremento del cánon de arrendamiento que va a tener el inmueble durante el nuevo año.
La Ley 820 del 2003, régimen de arrendamiento de vivienda urbana, autoriza a los arrendadores aumentar el cánon de arrendamiento anualmente, hasta en una proporción que no mayor al 100 % del incremento que haya tenido el IPC en el año calendario inmediatamente anterior, previo cumplimiento de ciertos requisitos que la Ley señala para que se haga efectivo este nuevo valor como que no exceda del 1% del valor comercial de la propiedad, informar por escrito el valor del aumento y de la fecha en que se hará exigible.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es un contrato usual que a pesar de ser entre arrendador y arrendatario, tiene injerencia legal en cuanto deben cumplirse algunos mandatos en caso que haya vacíos que las partes no previeron, o que suscribieron en contravía de la Ley.