LA ESCRITURA PUBLICA DE UN INMUEBLE. Debe hacerse la diferenciación entre lo que es la Escritura Pública de un inmueble y lo que representa la inscripción de la misma en el Registro de Instrumentos Públicos.
La escritura pública:
“Es un documento en el que se hace constar ante Notario Público un determinado hecho o derecho autorizado por un fedatario público (notario), que da fe sobre la capacidad jurídica de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó”, para incorporarla al protocolo de la notaría.
En Colombia para que una persona pueda considerarse dueña de un inmueble no solo debe contar con la escritura pública que solemniza el acto jurídico de la compraventa, por ej., sino que también representa el Título y funge como mecanismo probatorio del consentimiento de las partes contratantes. Al adquirir el predio se gestiona la escritura en la notaría y, posteriormente, debe inscribirse en la oficina de registro de Instrumentos Públicos.
Muchos se preguntarán: ¿Por qué es esencial registrar la escritura?
Porque en nuestra legislación se exige que los contratos considerados solemnes, como la compraventa de bienes raíces, por ej., estén conformados por el título que es la escritura pública de tradición del dominio y el modo que está constituido por el registro antes mencionado. Es decir, lo que lo convierte en dueño es la inscripción de la escritura pública en la oficina de instrumentos públicos y en caso de no hacerlo quien aparecerá como tal será el vendedor.
¿Cuánto tiempo tengo para realizar la inscripción en el registro de instrumentos públicos?
Según lo señala el art. 231 de la Ley 223 de 1995, el registro debe realizarse dentro de los dos (2) meses posteriores, cuando el negocio se celebra dentro del país, y tres (3) cuando el negocio es otorgado fuera de éste.
Sin embargo, de no llevarse a cabo en este tiempo se puede hacer extemporáneamente, aunque es castigado con una sanción económica representada en el pago de intereses de mora, liquidados por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Es necesario recalcar la importancia de esta inscripción en el término legal dispuesto para esto, pues puede presentarse el caso en que el vendedor, aprovechando la tardanza del comprador en el registro de la escritura pública, venda el inmueble a otra persona; aunque con esta conducta podría incurrir en una estafa y responder ante la jurisdicción penal por tal hecho y civilmente sería objeto de una demanda por indemnización de perjuicios.
¿El registro inmobiliario está compuesto por otros elementos?
Sí, según el art. 7º de la Ley 1579 de 2012 “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones”, el archivo de registro está compuesto por la matrícula inmobiliaria, los radicadores de documentos y de certificados, los índices de inmuebles y propietarios, el archivo de documentos antecedentes, el libro de testamentos y el libro de actas de visita.
¿Qué es la matrícula inmobiliaria?
Es un folio donde se inscriben los actos, contratos y providencias sujetos a registro, relativo al bien raíz, el cual se distingue con un código alfanumérico o un complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya estableciendo. Más sintetizado, es el número que identifica a cada predio en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Concluyendo, no olvide que al adquirir un bien raíz, primero, debe gestionar la escritura pública y luego inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, porque de no hacerlo es como si no hubiera comprado ningún inmueble a su nombre.
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