¿QUÉ ES LA PROMESA DE COMPRAVENTA?

La Promesa de Compraventa es una promesa de contrato que funciona como garantía, donde las partes se obligan recíprocamente a celebrar, en el futuro y con todos los requisitos que la Ley exige, un contrato de compraventa de un inmueble.

La Ley 153 de 1887 en su art. 89, derogando el art. 1611 del Código Civil, establece las formalidades que una promesa de compraventa debe contener para su autenticidad como son que la promesa figure por escrito, que no sea la promesa de un contrato que la Ley tiene por ineficaz, que la promesa incluya un plazo o condición que señale la fecha en la que se otorgará el contrato y que se describa muy bien el contrato que para perfeccionarlo sólo se requiera la tradición del objeto o las formalidades legales. (Si desea obtener el modelo de promesa de compraventa puede dar click aquí)

La promesa de compraventa como tal no es obligatoria, pero una vez suscrita conforme a los requisitos anteriores produce obligaciones

El nombre Promesa de Compraventa, para los que no tienen la certeza de su importancia, determina que muchas personas compren un formato para llenar en el momento de la negociación, sin percatarse de lo relevante que es en caso de presentarse una controversia jurídica donde este documento se convierte en fundamento para la reclamación de sus derechos como comprador o vendedor (ej. Cuando el vendedor no quiere escriturar). Asimismo, hay otros que estiman que la escritura pública es la que tiene toda la validez y omiten la promesa de compraventa.

Por ello, es con la promesa de compraventa con la que se producen los conflictos en caso de incumplimiento y no con la escritura pública, pues luego de ser otorgada en la notaría lo que procede es la inscripción en la oficina de registro según sea el objeto del contrato, por ej., cuando se trata de la compra de un inmueble.

Con la promesa de compraventa, usualmente, el comprador entrega un dinero al vendedor (arras o anticipo), se pactan las cláusulas para el negocio y, luego, se otorga y firma la escritura pública en el plazo acordado para ello.

Por todo esto, la promesa de compraventa es de suma importancia para la protección de los derechos de cada uno de los contratantes en caso de incumplimiento del otro, como por ej. que no se pague en el tiempo pactado, el retardo en la entrega del inmueble, que no se otorgue la escritura pública, entre otros.

Con la promesa legalmente establecida (constar por escrito, firmada y autenticada ante el notario) se pueden iniciar las acciones judiciales que impondrían el pago de sanciones pecuniarias a la parte contratante que esté incumpliendo sus obligaciones contractuales. La promesa tiene vigencia hasta la fecha en que se otorgue la escritura pública.

¿Qué información mínima debe contener la promesa de compraventa?

Para llenar correctamente una promesa de compraventa debe contener la siguiente información:

• Colocar los datos personales de los contratantes aptos legalmente para suscribir la promesa y el contrato de compraventa (nombres, números de cédulas, domicilios y estado civil).
• Estipular los plazos y las cláusulas para la celebración del contrato, la fecha y los datos de la notaría donde se firmará la escritura de la compraventa.
• Describir el inmueble, linderos, nomenclatura, cédula catastral, matrícula inmobiliaria y hacer una descripción general de lo que se promete vender (pisos, alcobas, baños, etc.), señalando si pertenece al régimen de propiedad horizontal, en caso de apartamentos o casas en conjuntos cerrados.
• Colocar una cláusula de saneamiento con la cual se señala que está exenta de embargos o cualquier otra medida.
• Establecer el precio y la forma en que se pagará, indicar las obligaciones de cada parte, sanciones por incumplimiento, arras, gastos notariales, fecha de entrega del inmueble, etc.

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