Este tema se presta para confusiones de acuerdo a ciertas circunstancias. Inicialmente, un inmueble embargado se puede vender siempre y cuando el comprador asuma el embargo existente, con lo cual contraerá las contingencias y los gastos que éste implique. Aunque, en la “vida real” es un tanto difícil que esto ocurra, pues para una persona que esté interesada en adquirir un bien raíz no resulta llamativa la idea de un inmueble sometido a esta medida cautelar, por lo que el vendedor tendrá la responsabilidad de obtener el Oficio Judicial del levantamiento del embargo antes de firmar la escritura, para tranquilidad del comprador.
En caso que el comprador, para la adquisición del bien, solicite un crédito hipotecario, el levantamiento del embargo deberá aparecer en el Certificado de Tradición y Libertad, para que la entidad financiera pueda iniciar el estudio de los títulos.
Un inmueble embargado, para efectos de la compraventa, por manifestación legal, se tiene como si estuviera fuera del comercio y, consecuentemente, se constituye en objeto ilícito de la venta que se procura realizar; salvo, como ya se dijo, exista la autorización de la Ley o la del acreedor del bien embargado. De tal forma que, si se adquiere un bien en tal condición, no se tendrá en el comercio mientras no esté registrado en el folio de matrícula inmobiliaria el oficio de desembargo emitido por el juez, lo cual impediría suscribir el contrato de compraventa.
La Corte Suprema de Justicia ha reiterado que:
“La simple promesa de contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida… Puede prometerse, pues, la venta de una cosa que en la fecha de la promesa está embargada, como puede prometerse la venta de cosa ajena. Si para perfeccionar el contrato prometido, el promitente vendedor liberta la cosa, la pondrá en condiciones de ser objeto lícito del contrato. Si no la liberta, el trato no podrá perfeccionarse por culpa promitente vendedor, quien se tendrá como infractor de la promesa“.
Cabe reiterar que la promesa de compraventa no es lo mismo que el contrato de compraventa, ya que el contrato es la acción precisa de dar un valor a cambio de una cosa y la promesa es solo un acuerdo al que llegan con unos términos definidos que precisan detalles para la celebración del contrato.
En conclusión, es factible ofrecer en venta un inmueble embargado, planteándole al comprador interesado el pago del crédito causante de esta medida con el primer dinero abonado como parte del precio y, así, levantar el embargo antes de realizarse la compraventa, para brindarle tranquilidad adquirente de la cosa. Es decir, lo que prevalece es que el embargo se encuentre cancelado al momento de otorgar la escritura pública de compraventa.
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