¿Qué responsabilidad se tiene cuando se hace cesión del contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
Antes de entrar en el tema, precisemos qué la cesión del contrato de arrendamiento es un contrato por el que el arrendatario de una vivienda urbana (cedente) transfiere a un tercero (cesionario) los derechos y las obligaciones que tiene con ocasión del contrato de arrendamiento, derivándose en la salida del arrendatario y generándose el ingreso del tercero que ocupará su calidad.
Pero no debe confundirse con el subarriendo, porque éste supone el nacimiento de un nuevo contrato que se incorpora al que anteriormente celebraron arrendador y arrendatario; mientras que la cesión contempla continuar con el mismo contrato de arrendamiento, sólo que se realiza un cambio en la persona constituida como arrendatario.
Esta cesión debe ser autorizada por el arrendador en el contrato suscrito entre él y el arrendatario, pues de no ser así se entiende que está prohibido para éste hacerla, según lo determina el art. 17 de la Ley 820 de 2003.
El cedente es el arrendatario que transfiere mediante la cesión del contrato de arrendamiento a otra persona que adquiere la denominación de arrendatario, o sea el cesionario.
Efectuada la cesión, la responsabilidad del cedente frente al cesionario radica en:
- Responder por la existencia del contrato de arrendamiento al momento en el que se lleva a cabo la cesión.
- Responsabilizarse de la solvencia del deudor, presente o futura, como lo hayan determinado las partes en la respectiva cesión.
El cedente sólo se hace responsable cuando la cesión del contrato de arrendamiento se haya realizado a título oneroso, reportando una utilidad económica para el cedente (antiguo arrendatario), limitada esta responsabilidad al valor que recibió por parte del cesionario; a menos que las partes hayan acordado otra cosa, art. 1965 del C.C.
¿Qué sucede cuando el arrendatario hace la cesión sin que se encuentre permitida dentro del contrato de arrendamiento?
Si éste es el caso, el arrendador tiene las siguientes acciones:
- Unilateralmente, puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento de forma automática y solicitando que el arrendatario le haga la entrega del inmueble.
- O está facultado para celebrar un nuevo contrato con la persona que se constituyó como arrendatario, dejando sin efectos el contrato suscrito con el anterior y así lo prevé el inciso 2º. de la Ley citada anteriormente: “En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario.”
¿Quién asume la responsabilidad que se deriva del contrato cedido?
Primero, comunicarse al arrendador tal cesión y la responsabilidad recae sobre el cesionario, de tal forma que el cumplimiento de las obligaciones le corresponde al cesionario, ocasionando que el cedente quede eximido de cualquier responsabilidad que se le atribuya posteriormente.
Al cederse un contrato de arrendamiento este rige para el cesionario y el arrendador con las mismas condiciones establecidas desde el principio en el contrato objeto de la cesión, es decir, que el cesionario tiene las mismas obligaciones y facultades que tenía el antiguo arrendatario, a partir de la cesión las partes del contrato son el arrendador y el cesionario que se convierte en nuevo arrendatario.
Por consiguiente, es el cesionario o nuevo arrendatario el que se subroga en la situación contractual del arrendatario ante el arrendador, sin que se deba cambiar el contrato que se encontraba vigente.