TERMINAR CONTRATO D ARRENDAMIENTO. 17 millones de colombianos, aproximadamente, viven en arriendo en el país y para asegurarse que arrendadores y arrendatarios cumplan con las cláusulas del contrato de arrendamiento, que se pague el canon cumplidamente, que se constituyan las garantías, los derechos y deberes de este acuerdo; se creó la Ley 820 de 2003 reglamentando específicamente lo concerniente al arrendamiento de vivienda, y con el principal interés de asegurarse que las actividades concernientes al mencionado contrato se realicen conforme a sus normas y protegiendo a las dos partes.
A partir del art. 21 de la Ley mencionada se regula lo concerniente a la terminación del contrato de arrendamiento sea verbal o escrito, tanto de común acuerdo como por causales unilaterales del arrendador y por parte del arrendatario.
Entre los puntos más importantes dentro de esta regulación, quizás el más importante, es el que se refiere al valor del canon mensual de arrendamiento y su incremento anual, determinando que éste no debe sobrepasar el 1% del valor del inmueble; por ej., si la vivienda tiene un valor de “450.000.000=, el canon máximo de arriendo a cobrar sería de $4.500.000=, pero las partes pueden acordar que sea un monto inferior.
¿De cuánto sería el aumento? Anualmente debe realizarse un aumento sobre el canon de arrendamiento, pero la fecha a tomar es la de renovación del contrato que tiene un plazo mínimo de un año. Por ej., si el contrato se suscribió en Julio de 2016, sólo en julio de 2017 se aplicará el aumento, que es la fecha de renovación del contrato. Pero, hay que tener en cuenta la vigencia de la Ley para aquellos contratos firmados antes del 10 de julio de 2003, donde el incremento a aplicar será la cifra de inflación arrojada por el Banco de la República para el año en curso; mientras que para los contratos que se suscribieron después del 10 de julio de 2003 el incremento será el porcentaje de Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año que transcurre; aunque, como ya se dijo, las partes pueden acordar un porcentaje menor.
Uno de los problemas más comunes tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento al arrendador. Surge para éste la pregunta: ¿Qué puedo hacer?
No se preocupe, la Ley le brinda un procedimiento con el que puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, rescatar el inmueble y, posiblemente, recibir el pago de los cánones adeudados por el arrendatario. Este trámite no tiene costo y no necesita abogado (un gasto menos); sin embargo, los Centros de Conciliación de carácter privado poseen unas tarifas señaladas por la prestación del servicio.
Para llevar a cabo esta diligencia, se puede acudir, como se deduce, a un Centro de Conciliación, a la Defensoría del Pueblo, a la Casa de Justicia, ante un Conciliador en Equidad, a la Personería Municipal, a un Centro de Convivencia Ciudadana, o ante una Notaría.
Siempre, debe agotarse la enorme posibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes para solucionar cualquier inconveniente. Si no es posible, acudir al Centro de Conciliación o a cualquiera de las otras entidades antes mencionadas. Igualmente, puede dar por finalizado el contrato, argumentando las circunstancias que lo llevan a eso, señalando el motivo exacto del incumplimiento, tal como lo establece el art. 22 de la Ley 80 de 2003 para, seguidamente, requerir la entrega del inmueble. Se recomienda hacer esta comunicación por escrito, a pesar de no necesitar un trámite especial, para que se constituye como prueba en caso de un proceso judicial en aras de recuperar la vivienda. Informada la terminación, puede llegarse a una conciliación con el arrendatario para la entrega del inmueble y el pago del monto adeudado. En caso de demanda, debe instaurarse ante un Juez Civil, o ante un Juez de Pequeñas Causas, sin necesitar abogado, salvo que el dinero que se reclama no sea superior a 40 SMLMV.
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